"כמה אני אקבל מהשכרת הדירה?" - זו השאלה הראשונה של כמעט כל משקיע ישראלי שמדבר אתנו. התשובה הקצרה: תלוי בהרבה גורמים. התשובה הארוכה, מבוססת על מה שאנחנו רואים בפרויקטים של Empire Group ומדוחות שוק נוכחיים (יוני 2026): 6%-9% ברוטו לקונדומיניום בפאטיה, בממוצע.
אבל "ממוצע" מסתיר הרבה. במאמר הזה אפרק את המספרים לפי איזור, סוג יחידה, ואופן השכרה, כדי שתוכלו לחשב את התשואה שמתאימה למקרה שלכם.
תשואה ברוטו לעומת נטו - הבדל שכולם מפספסים
הרבה פרסומים בשוק הישראלי מציגים תשואה "12%" או "עד 15%". אלה כמעט תמיד תשואה ברוטו - לפני ניכוי הוצאות. תשואה נטו (אחרי הוצאות) היא לרוב 30-40% פחות.
מה ההוצאות שצריך לנכות?
- דמי תחזוקה (Common Area Fee): 50-90 באט למ"ר בחודש. דירת 35 מ"ר: ~2,500 באט/חודש (~12-15% מההכנסה).
- ניהול נכס: 8-12% מהכנסת שכ"ד אם משתמשים בחברת ניהול (Empire Group או חיצונית).
- מיסים: 1%-2% מס הכנסה תאילנדי על שכ"ד, פלוס דיווח בישראל לפי אמנת מס.
- אחזקה שוטפת: תיקונים, חידוש ריהוט. ~5%-8% בממוצע ארוך טווח.
- תקופות ריק: 2-4 שבועות בשנה ללא שוכר. ~5%-8% של הכנסה אבודה.
השורה התחתונה: תשואה נטו לאחר כל הניכויים האלה היא לרוב 4%-7%. עדיין מעולה ביחס לשוק הישראלי או האירופי, אבל לא 12% כמו שמבטיחים בכותרות.
תשואות ברוטו לפי איזור (2026)
ג'ומטיין (אזור Empire Group)
השכונה שאנחנו מכירים הכי טוב כי כל הפרויקטים שלנו שם. תשואה ברוטו: 7%-10%. הסיבות: ביקוש תיירותי חזק, ריכוז של דיגיטל נומאדים, מחירי קנייה אטרקטיביים יחסית, וקהילה ישראלית מתפתחת. מדריך השכונה המלא כאן.
פראטמנק הילל ("בוורלי הילס")
השכונה היוקרתית של פאטיה. תשואה ברוטו: 5%-7% - נמוכה יותר כי המחירים גבוהים יותר ביחס לדמי השכירות הריאליים. אבל פוטנציאל עליית ערך לטווח ארוך גבוה יותר. מדריך השכונה כאן.
וונג אמת (צפון פאטיה)
השכונה האקסקלוסיבית. תשואה ברוטו: 5%-6%. רוב הרוכשים שם לא קונים לשכירות, אלא לבית שני יוקרתי. מדריך השכונה כאן.
מרכז פאטיה (Beach Road, Walking Street)
איזור תיירותי ביותר. תשואה ברוטו: 8%-12% מהשכרה קצרת טווח (Airbnb), אבל עם פחד גבוה - השכרה ארוכת טווח שם מורכבת יותר.
תשואות לפי סוג יחידה
סטודיו (24-32 מ"ר)
תשואה ברוטו: 7%-10%. הסוג שמשיג את התשואה הגבוהה ביותר ברוב הפרויקטים, כי הוא מתאים לדיגיטל נומאדים ולשהיות קצרות. בפרויקטים שלנו, הביקוש לסטודיו תמיד עולה על ההיצע.
חדר אחד (32-45 מ"ר)
תשואה ברוטו: 6%-8%. שוק רחב יותר - גם זוגות שגרים בפאטיה כמה חודשים בשנה, גם משקיעים לטווח ארוך. תפוסה יציבה.
שני חדרים (60-90 מ"ר)
תשואה ברוטו: 5%-7%. הסוג שמתאים למשפחות, אבל הביקוש פחות עקבי מסטודיו. מומלץ לאיזור משפחתי כמו ג'ומטיין.
השכרה קצרת טווח לעומת ארוכת טווח
קצרת טווח (Airbnb, Booking)
תשואה גבוהה יותר (8%-12% ברוטו אפשרי), אבל:
- עבודה מתמדת - ניקיון, check-in, תקשורת עם אורחים
- תנודתיות עונתית - דצמבר-פברואר מצוין, יוני-אוקטובר חלש
- הגבלות חוקיות - חוק תאילנדי דורש רישיון מלון לשכירות מתחת ל-30 יום
ארוכת טווח (חוזה 6-12 חודש)
תשואה נמוכה יותר (6%-8% ברוטו), אבל:
- שקט - שוכר אחד לתקופה ארוכה
- בהירות חוקית - לא דרוש רישיון מלון
- הכנסה צפויה - יודעים בדיוק מה תקבלו
ההמלצה שלנו לרוב המשקיעים הישראלים: שכירות ארוכת טווח עם חברת ניהול. תשואה צפויה, הוצאות תפעוליות נמוכות יותר, ופחות כאבי ראש.
דוגמה מספרית - דירת סטודיו ב-Embassy Life
נניח דירת סטודיו של 30 מ"ר ב-Embassy Life, במחיר רכישה של 3 מיליון באט (כ-330,000 ש"ח). חישוב תשואה צפויה:
- מחיר רכישה: 3,000,000 ฿
- שכ"ד צפוי: 25,000 ฿/חודש (300,000 ฿/שנה)
- תשואה ברוטו: 10%
- ניכוי דמי תחזוקה: 30,000 ฿/שנה (-1%)
- ניכוי ניהול 10%: 30,000 ฿/שנה (-1%)
- ניכוי מס 1.5%: 4,500 ฿/שנה (-0.15%)
- תשואה נטו צפויה: ~7.8%
זו דוגמה אמיתית של מה שלקוח Embassy Pattaya שעבר למסירה ב-2024 מקבל היום. הסטודיו שלו, שעלה לו ~3M ฿, מניב כ-22,000-26,000 ฿ בחודש.
חשוב לציין: הנתונים האלה הם דוגמה אינדיקטיבית. התשואה בפועל תלויה במצב השוק בעת ההשכרה, ובאופן הניהול הספציפי. אנחנו לא מבטיחים תשואה כספית.
איך להגדיל את התשואה
- קומה גבוהה + נוף ים: מוסיף 10%-15% לשכ"ד
- ריהוט איכותי: כל אלמנט נראה דרכי ה-Booking - השקעה ב-30,000 ฿ בריהוט מחזירה את עצמה בשנה
- תמונות מקצועיות: 5,000 ฿ לצלם מקצועי = הגדלת תפוסה ב-20%+
- פנייה ל-2 פלטפורמות: Airbnb + Booking + Agoda במקביל
- הסבת קצר לארוך: בעונה חזקה - קצר, בעונה חלשה - ארוך לפי דרישה
סיכום
אם אתם רוצים מספר אחד שמסכם הכל: תכננו לתשואה נטו של 5%-7%. זה ריאלי, זה מה שלקוחות שלנו רואים בפועל, וזה מספר מצוין ביחס לאלטרנטיבות.
רוצים חישוב ספציפי לפרויקט שמעניין אתכם? תאמו שיחת ייעוץ ראשונה ללא עלות. אנחנו ניתן לכם תחזית מבוססת על נתוני שוק עדכניים, לא על הבטחות שיווקיות.